Can Tenants stop paying rental during MCO?

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邱律师: 欢迎收看我们的《大法律,小智慧》,我是邱律师。

黄律师:我是黄律师。大家好

邱律师我们今天这只影片只适合店主跟租客来看而已。就是说如果今天你是租着人家一间房子,自己来住的话,这支影片是不适合的哦。OK,情况是这样子的。因为马来西亚从3月18号-5月12号,推动了一个叫行动管制令的东西。而这行动管制令的东西导致了我们很多商家无法的去做生意。而这些商家呢,因为他们租这些店屋来做生意。在没有收入的情况底下。同一个时间他们又不要付这个租金。可是在这个时候呢,我们所谓的店主又要收租金。这样子的情况底下应该要怎样解决呢?黄律师你有什么建议给我们的店主和我们的租客呢?

黄律师:Ok邱律师我们要注意两个点:

第一点,这个店主和租客一定要有一个合同。我们叫做 tenancy agreement

第二,翻开那个合同来看, 到底里面有没有一个叫做无可抗力的条约,英文叫做 force majeure clause因为在马来西亚呢,我们的合同是用多数是英语或者是国语来书写的。所以大家要查看有没有force majeure这两个字眼在里面。拿出你的租约合同来看,到底有没有这两个字在里面?

邱律师好的,明白。黄律师,当这个租客和他的物主翻阅了这个租约发现了他们这个租约合同里面有这个无可抗力的条约force majeure clause, 在怎么样子的情况下可以执行这个force majeure clause呢?

黄律师:这要符合三个最主要的因素。

邱律师哪三个因素呢?黄律师

黄律师:第一个因素是有突发事件的发生。

邱律师什么是有突发事件的发生?可以给一些例子吗?

黄律师:好比说战争啊,天灾呀!又或者说我们现在面对的新冠状肺炎。这就是突发事件。

邱律师嗯,第二个因素是什么呢?

黄律师:第二个因素是这个突发事件是店主和租户双方都不能控制的。

邱律师:有什么例子可以给一给吗?怎么样子无法控制呢?

黄律师:就好比说现在这个新冠状肺炎衍生出来的行动管制令是店主和租户双方都不可以控制的。因为这个是政府颁布的行动管制令嘛 。

邱律师:就是说这个政府颁布的行动管制令因为它有时间的长短。这个租客和店主无法决定是这样子说吗?黄律师。

黄律师:对对就到我们的第三个因素。

邱律师第三个因素是什么呢?

黄律师:就是说店主和租户双方都尝试去解决这个问题。可是不可能解决呀!因为这个行动管制令是政府颁布政府也说到很清楚不可以做生意呀!

邱律师刚才您分享了三大因素 您可以为我们举个例子吗?

黄律师:那我就讲,当做小明和小丽好吗,两个角色。小明是一个理发师。他向小丽租了一间店当做他的理发店。我们也知道马来西亚政府在3月18号直到5月12号实施行动管制令。小明的理发店不是在这个重要项目essential services的框架之下。所以理发店是不能开门做生意的。那么小明就问小丽。从这个3月18号到5月12号,我可以不可以免除不要给你这个期限的租金呢?啊,这个时候呢,我们就要看回小明和小丽两个人所签署的租约了,是否这个租约里面有这个不可抗力的条约Force Majeure Clause, 如果有这个Force Majeure Clause的话,那小明就可以不需要给小丽这个期限的租金因为新冠状肺炎是个突发状况。而因为新冠状肺炎而延伸出来的行动管制令是小明不可以控制的。

邱律师明白明白。黄律师,我采用你刚才提出的例子就是小明和小丽。如果说小明回去翻阅了他的这个租约的合同。他发现他的这个租约合同里面并没有这个无可抗力的条约或者是这个 Force Majeure Clause,那么呢,小明又决定不要给小丽这个租金。在法律方面小丽是有什么权利的呢?

黄律师:小丽是有权利向小明继续去去追讨那个期限的租金。如果说小明还是坚持不要给小丽这个租金的话,小丽有权利向法院申请庭令叫法院命令小明给这个期限的租金。

邱律师就是说简略来说就是小明就会面对法律的问题,是吗?

黄律师:他会面对小丽向他提出的法律的诉讼。

邱律师明白明白。

黄律师:那邱律师你听了我刚才的陈述之后呢 你对这个案件有什么样的启发?

邱律师我得到的启发就是说呢其实呢租约合同扮演了一个非常重要的角色 试想想一下有些租约合同有这个无可抗力的条约有一些租约合同是没有这个无可抗力的条约 那个后果是非常不一样的。根据我的经验呢 我常常发现到这些店主和这些租客。常常很喜欢自己拟订一份租约合同 而他们的内容都是东抄抄西抄抄的 这是非常危险的。

黄律师:这样我可以这么说吗 就是说在还没有进入这个合同之前呢 要找一个律师通过律师来处理类似的租约来达到双方完善和全方位的保护。还有一个就是说呢,如果说,双方已经进入了租约 可以做的就是说要求律师重新检讨或是审核那份租约可是如果要审核或者是检讨,也需要得到对方就是双方都需要同意才可以去检讨那份合约。我的忠告呢还是奉劝大家在还没有进入任何合约或租约之前麻烦一定要请一个非常熟悉这类型法律或者是知识的律师来帮您审核或者是帮您处理,千万不要东抄抄或者是西抄抄,这里拿一点那里拿一点就随便组成一个合约 因为这个是非常危险的。因为很多时候法律因素没有被考虑到 就像这个问题这样子 如果说以前小明已经找一个律师处理这个案件和有把这个不可抗力的条约放在里面 今天他就不会面对这样一个类型的问题了。

邱律师是的,是的,我非常同意黄律师所说的东西。今天我们的分享到此为止。喜欢我们影片的朋友呢,请订阅我们的YouTube频道和like我们的Facebook Page和我们的follow我们和我们的Instagram

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