如果租客拒绝支付租金该怎么办?

介绍:-

由于没有专门的法律来规范马来西亚的租赁活动,因此房东和房客的合法权利仍需签订合同,即租赁协议。如果房客违反了租赁协议,则房东可以发起民事诉讼以寻求租赁协议规定的救济,反之亦然。

但是,房东不得采取擅自采取行动,例如更改锁或强行占有财产,因为房东可能会面临住户采取的法律行动。
请注意,违反租赁协议是民事罪,而不是刑事罪。这就是为什么许多房东在与挑衅的房客打交道时向警察举报是,通常会被警察人员打发走叫房东去寻找律师的协助。

在本文中,如果任何一方违反了租赁协议,我们将分享3种基本法律资源。

针对租户的两(2)种特殊法律救济

A.强制令状 (Writ of Distress)

强制令状是房东寻求的一种通用诉求,因为与民事诉讼相比,强制程序所耗费的时间更少,因此可以单方面(Ex-parte)提出强制令状,即仅由房东可以向法院提出诉讼。房东只需要在申请强制令之前将要求通知书作为法律先决条件即可。

强制令状的目的是让法院的法警或警长前往租户仍在租赁的当前地址,并扣押租户的动产,以拍卖方式收回未偿租金(例如家具和电器) 。它只能用来追回最多12个月的欠款。尽管可以在强制程序中追讨拖欠的租金,但在该程序下无法追回拖欠的水电费。 (更多详细信息请参见《房东和租户:遇险行为》)

(注:顾名思义,此民事诉讼程序适用于不按时支付租金的租户)

B. 归还土地执行令(Writ of Possession)

《 1950年特别救济法》第7(2)条规定,禁止房东在没有法院命令的情况下驱逐房客和/或收回财产,必须先取得归还土地执行令,然后才能驱逐违约行为即承租人。

如果房客严重违反租赁协议下的条款和条件,这是民事诉讼程序,可以起诉,这使房东可以选择终止该协议,无论是根据协议还是法律。

在马来西亚,房东必须首先启动法律程序,以寻求Declaratory Order,以终止租赁协议,然后再申请归还土地执行令来执行该Declaratory Order。授予归还土地执行令后,其结果是指示法院的执达主任或警长使用必要的武力进入租赁的财产,并为房东占有财产。

追回损害赔偿的法律救济

除以上两种方法外,对另一方违反租户协议而感到受屈的房东或租户可以同时寻求损害赔偿。受害方可以发起民事诉讼,要求赔偿或其他金钱救济,统称为赔偿金。损害赔偿是违反合同或协议的最常见的补救形式。

通常,提起诉讼的人如果能够证明由于另一方违反协议或根据租赁协议约定的违约金而遭受了实际损失,则有权获得赔偿。

约定违约金的示例,如果提前终止了租赁协议,其中任何一方都有权在剩余的租赁期或“未到期的”租赁期中收回租金。

房东从租户处可收回的一些损失包括未付的租金,未付的水电费,财产损失,未经批准的对已拆除房屋的改动即房东必须承担的恢复费用。

邱爱婷律师, P.J.K. (NSDK) 笔

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